地方都市（主に函館市を対象）における、市街地の形成過程や人口動態等の分析、抽出地区の詳細調査から、以下の諸点を明らかにした。
1)歴史的市街地（西部地区）では、空き地・空き家が増加する一方で、リノベによる新規居住者が増え、新たなコミュニティが萌芽してきている。2)中心市街地（特に大門）地区では、空き地が多く、新たな土地利用が進んでいないが、福祉系土地利用に可能性がある。3)郊外住宅地は開発の時期によって状況が異なる。比較的新しい住宅地では、今も土地利用の進行や更新が見られる。
また、どのエリアでも、まちの将来を展望するまちづくり市民活動はほとんど見られず、まちの持続性を確保する上での課題である。