<b>1．はじめに</b> <br> 国立社会保障・人口問題研究所の推計値によれば、東京大都市圏における常住人口は2020年をピークに漸減するとみられ、これまで縁辺地域の問題であった高齢化と人口減少の波が、都心からわずか30km前後の郊外にも押し寄せようとしている。すでに交通利便性の低い住宅地の一部では、居住者の世代交代が進まぬまま住み手を失い、空き家や空室が発生する等、都市問題が顕在化しつつある。 1960年代、日本住宅公団が耐火性に優れた集合住宅を大都市圏郊外に供給したことを嚆矢に、大都市圏には膨大な住宅ストックが蓄積され続けている。元来、日本では住宅市場の主軸が新築住宅で形成されてきたが、昨今の地価下落と単身・DINKs世帯の拡大によって、都心から遠距離に位置する外部郊外（Outer Suburb）や最寄り駅からバスやマイカーを利用しなければならない交通利便性の低い住宅地に、あえて新築住宅を取得する必然性は著しく低下したと考えられる（佐藤・清水2011）。蓄積する住宅ストックの中でも、とりわけ中古住宅は、①物件の種類が豊富であり、間取りや立地、築年数等、取得者のニーズに合った住宅を選択しやすいこと、②新築住宅よりも安価であり、資産形成途上の若年世帯にも住宅取得の機会が与えられる等、新築住宅では得られないメリットが見直されている。住宅需要の長期的な縮小が避けられない状況の中で、増加の一途を辿る中古住宅をいかに利活用していくべきか、緊要の課題といえよう。そこで本発表では、大規模アンケート調査の結果を手がかりに、東京大都市圏内に集合住宅を取得した世帯属性と住居移動の特性を、新築と中古の比較から分析する。<br><b>2．データ</b><br> 本発表では（株）リクルート住宅カンパニーが2001年1月から2011年12月までに実施した「マイホーム購入者アンケート」のデータを用いる。調査対象者は、上記期間に首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県の県南）で集合住宅を取得し、売買契約を締結した20歳以上の買主である。短期転売や賃貸目的の取得者を除く87,583名（新築：78,862人（90.0％）、中古：8,721人（10.0％））が分析対象者となる。なお、調査項目には取得者の基本属性（年齢、性別、職業、家族構成等）のほかに、取得前後の住居表示、住宅形態、間取り、価格等があり、取得前後の住居分布を点データ（町丁目境域内の重心点）で把握することができる。<br><b>3．結 果</b><br> Google Geocoding APIを利用して、取得前後の住居表示（約17.5万件）からみた最寄り駅名と最寄り駅までの距離を自動抽出した。取得前後の徒歩圏割合（最寄り駅まで徒歩5分以内（400m）圏に分布する割合と、10分以内（800m）圏に分布する割合）を集計したところ、すでに鉄道交通が発達している東京特別区とサンプル数が少ない茨城県を除く、神奈川県、千葉県、埼玉県を前住地とし、同一県内に新築集合住宅を取得したケースでは、住宅取得によって徒歩圏割合が拡大している（表）。たとえば、埼玉県の場合、取得前（前住地）の徒歩10分以内（800m）圏の割合が51.9％であるのに対して、取得後（現住地）のそれは新築で59.2％、中古で53.9％となっている。つまり、新築集合住宅を取得した方が、最寄り駅までの近接効果は高いと言えるが、これは母集団の多くに近年開発が進む、駅至近のタワーマンション取得者が含まれていることによる。また、各県もしくは東京市部から東京特別区に「都心回帰」した場合、徒歩圏割合は前住地と比較して拡大するが、その数はわずか8,074人（全体の9.2％）にすぎない。したがって、分析対象者の現住地は前住地と比較して、最寄り駅や総合ストア、病院などのアメニティ施設から徒歩圏に集約され、非徒歩圏に位置する地域では比較的早い段階に住み手を失い、人口減少に直面する可能性が高いといえる。<br>